En théorie, la vente d’immeuble ou d’appartement est un contrat très simple : il s’agit d’un engagement réciproque selon lequel le vendeur doit livrer le bien et l’acquéreur payer le prix. On dit que la vente est parfaite dès lors que l’on est d’accord sur « la chose et le prix », même si l’acquéreur n’a pas les clés et que le vendeur n’a pas déboursé un centime !
L’office notarial s’occupera des nombreuses vérifications et prendra en charge les nombreuses formalités afin d’assurer la sécurité de l’acte de vente. Le notaire semble parfois tatillon, mais, grâce à cette rigueur, personne ne sera inquiété après la vente !
Côté vendeur : Souhaite-t-il, par exemple, se reloger, mettre fin à un placement immobilier, réaménager son patrimoine compte tenu de son âge ? L’étude Regairaz étudiera attentivement son projet pour lui proposer les meilleures solutions.
Ainsi, l’étude se chargera de diviser l’immeuble, d’en réserver l’usufruit ou le droit d’usage et d’habitation, de rédiger le contrat de bail, de créer des servitudes, etc.
L’aspect fiscal sera soigneusement examiné : calcul de l’impôt sur la plus-value immobilière, des éventuelles taxes forfaitaires, impact de la TVA immobilière, etc.
Côté acquéreur : S’agit-il d’une résidence principale ? Entend-il réaliser un placement ? Dans ce cas, il faudra attirer son attention sur le choix de la situation et l’emplacement du bien, les éventuels avantages financiers et fiscaux engendrés par l’achat, les perspectives de plus-value, mais aussi les contraintes juridiques qui vont en découler… Est-il seul ? Marié ? En société ? S’agit-il d’une acquisition d’un local d’habitation, professionnel, ou commercial ? Quel est le financement prévu ? Au comptant, ou au moyen d’un emprunt, et dans ce cas, de quel type, assorti de quelles garanties ? Est-il envisagé de construire sur le terrain, ou d’agrandir le bâti ? Les réponses obtenues permettent de lister les points importants soulevés par le dossier.
L’office notarial informera les acquéreurs des difficultés en cas de décès ou de séparation et recherchera par préférence la solution la plus simple ou, à défaut, le montage le plus adapté.
Au moment de la signature, l’acquéreur remettra au notaire par virement une somme représentant le prix d’achat du bien, et les sommes déjà versé lors du « compromis » seront déduites. Ce prix sera immédiatement viré au vendeur, après déduction éventuelle des sommes dues au syndic de copropriété, aux créanciers et au titre des impôts de plus-value, ou de la TVA, s’il y a lieu.
Remarque : Ce n’est qu’à l’issue des formalités postérieures à la vente que l’acquéreur sera en possession de son titre de propriété. En attendant, le notaire lui remet des attestations de signature qui peuvent être utiles pour les premières démarches administratives et autres : abonnements à l’eau, au gaz ou à l’électricité…
Entrée en jouissance différée. – Dans la plupart des cas, l’acquéreur quitte l’étude du notaire avec les clés de son nouveau logement. Mais l’étude trouvera la meilleure solution si le vendeur souhaite rester quelques temps dans les lieux, soit gratuitement, soit en versant un loyer ou équivalent (bail, convention d’occupation précaire, prêt à usage, droit d’habitation ou usufruit). Une somme d’argent pourra être séquestrée en garantie de la bonne exécution de cet accord.
Attention ! Entrer dans les lieux avant la signature de l’acte de vente est fortement déconseillé. Si l’on ne peut pas faire autrement, l’office rédigera une convention afin d’encadrer soigneusement cette prise de possession anticipée.
Avant le rendez-vous définitif, l’étude Regairaz remettra un projet d’acte aux parties ainsi que les déclarations fiscales : plus-values, TVA, taxes forfaitaires sur les terrains… Cela permet de prendre le temps de le lire et de poser des questions si certains points doivent être éclairés.
Si vous achetez en copropriété ou en lotissement : il est recommandé de s’informer du montant des charges, des travaux votés ou à voter lors de l’assemblée générale, des éventuels procès en cours… L’étude réunira tous les documents et interrogera le syndic pour que l’information de l’acquéreur soit parfaite, elle se chargera également de la répartition des sommes (« proratas »).
Dossier de diagnostic technique. – Depuis le 1er novembre 2007, il est rassemblé, dans un dossier unique devant être annexé à toute promesse de vente ou, à défaut, à tout acte authentique de vente d’un immeuble bâti (CCH, art. L. 271-4), les documents suivants :
– constat de risque d’exposition au plomb (C. santé publ., art. L. 1334-5 et L. 1334-6) ;
– état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante (C. santé publ., art. L. 1334-13) ;
– état relatif à la présente de termites dans le bâtiment (CCH, art. L. 133-6) ;
– état de l’installation intérieure de gaz naturel dans un immeuble à usage d’habitation si cette installation a plus de quinze ans (CCH, art. L. 134-6) ;
– dans les zones mentionnées au I de l’article L. 125-5 du Code de l’environnement, l’état des risques naturels et technologiques, prévu au deuxième alinéa du I du même article ;
– diagnostic de performance énergétique (CCH, art. L. 134-1) ;
– état de l’installation intérieure d’électricité dans un immeuble à usage d’habitation si cette installation a plus de quinze ans (CCH, art. L. 134-7) ;
– document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif (C. santé publ., art. L. 1331-11-1).
Ces diagnostics doivent être établis par un diagnostiqueur dont la compétence doit être certifiée par un organisme accrédité. Le notaire vérifiera notamment la compétence du diagnostiqueur et sa certification, les assurances dont le montant de la garantie ne peut être inférieur à 300 000 € par sinistre et 500 000 € par année d’assurance et la remise de l’attestation sur l’honneur prévue par l’article L. 271-6 du Code de la construction et de l’habitation.
Un état informant des risques de pollution doit également être joint à ce dossier (C. env., art. L. 125-7 et R. 125-23).
Détecteurs de fumées : le vendeur doit également justifier qu’il respecte les obligations de sécurité s’imposant pour certains immeubles. Il en va ainsi notamment de l’obligation d’installer dans les immeubles d’habitation un détecteur de fumée normalisé depuis le 8 mars 2015 (CCH, art. L. 129-8 et CCH, art. R. 129-12 à R. 129-15).
Purge des droits de préemption : l’étude vérifiera et purgera s’il le faut les éventuels droits de préemption au profit d’une collectivité publique (département, commune), c’est-à-dire qu’il lui offrira la possibilité d’acquérir le bien par priorité (avant l’acquéreur), il s’agit d’une prérogative de l’Etat.
