Tout d’abord, en application de l’ article L. 2224-10 du Code général des collectivités territoriales, les communes délimitent après enquête publique, un zonage d‘assainissement comprenant en particulier :

  • les zonesd‘assainissement collectif où elles sont tenues d’assurer la collecte des eaux usées domestiques et le stockage, l’épuration et le rejet ou la réutilisation de l’ensemble des eaux collectées ;
  • les zones relevant de l‘assainissement non collectif où elles ont l’obligation d’assurer le contrôle des installations et, si elles le décident, le traitement des matières de vidange ainsi qu’à la demande des propriétaires l’entretien et les travaux de réalisation et de réhabilitation de ces mêmes installations ;
  • les zones où des mesures doivent être prises pour limiter l’imperméabilisation des sols et pour assurer la maîtrise du débit et de l’écoulement des eaux pluviales et de ruissellement ;
  • les zones où il est nécessaire de prévoir des installations pour assurer la collecte, le stockage éventuel et, en tant que de besoin, le traitement des eaux pluviales et de ruissellement lorsque la pollution qu’elles apportent au milieu aquatique risque de nuire gravement à l’efficacité des dispositifs d‘assainissement.

La délimitation de ces zones, étant un acte administratif réglementaire, doit le cas échéant être intégrée au PLU ( Avis CE, 26 oct. 2005, n° 281877, Assoc. défendre la qualité de la vie à Plan-d’Aups-Sainte-Baume : Rec. CE 2005, p. 446 ; Constr.-urb. 2005, comm. 292 , note Cornille ; Constr.-urb. 2005, comm. 249, note Rouault ; BJDU, n° 6, 2005, p. 444, concl. Aguila, obs. J.-C. B ; AJDA, n° 38, 2005, p. 2092 ; RD imm. 2005, p.  470, obs. Soler-Couteaux), tout en ne constituant pas un document d’urbanisme (V. R. Ducourau et E. Fongaro, Assainissement des constructions, état des lieux des obligations à la charge de la collectivité communale et des propriétaires : Bull. CRIDON Bordeaux-Toulouse, févr. 2006).

A. – Existence d’un réseau public

Obligations de raccordement

22. – Principe – Selon l’article L. 1331-1 du Code de la santé publique, le raccordement des immeubles aux réseaux publics de collecte disposés pour recevoir les eaux usées domestiques et établis sous la voie publique à laquelle ces immeubles ont accès soit directement, soit par l’intermédiaire de voies privées ou de servitudes de passage, est obligatoire dans le délai de deux ans à compter de la mise en service du réseau.

L’article L. 1331-1, alinéa 4 de ce même texte indique que la commune peut fixer des prescriptions techniques pour la réalisation des raccordements des immeubles au réseau public de collecte des eaux usées et des eaux pluviales.

Attention : Le fait qu’un immeuble ne soit pas raccordé au réseau d’égouts alors qu’il devrait l’être expose son propriétaire à se voir imposer un raccordement forcé, et à diverses sanctions financières (V. n° 30 et 32) .

Extension des possibilités de raccordement :

Le 1er alinéa de l’ article L. 1331-7-1 du Code de la santé publique (issu de L. n°  2011-525, 17 mai 2011) dispose : “Le propriétaire d’un immeuble ou d’un établissement dont les eaux usées résultent d’utilisations de l’eau assimilables à un usage domestique en application de l’article L. 213-10-2 du code de l’environnement a droit, à sa demande, au raccordement au réseau public de collecte dans la limite des capacités de transport et d’épuration des installations existantes ou en cours de réalisation” .

23. – Portée de l’obligation de raccordement – Il est ici précisé que :

  • le maire peut obliger au raccordement au réseau collectif avoisinant même dans le cas où l’installation d‘assainissement non collectif est conforme à la réglementation.

Le coût important du raccordement n’est pas un motif permettant au propriétaire de se soustraire à l’obligation de raccordement ( Cass. 3e civ., 9 oct. 2012, n° 11-16.026 , Cne Valentine, inédit).

La commune peut mettre à la charge des propriétaires déjà raccordés le coût des travaux de raccordement à un nouveau réseau d‘assainissement, réalisé par la commune en remplacement du réseau existant (CAA Nantes, 1er juill. 2011, n° 10NT00519, Cne Lorient).

  • que le seul fait que l’immeuble soit situé dans une zone d‘assainissement non collectif n’était pas de nature à faire obstacle au raccordement au réseau d‘assainissement, – si celui-ci existe, ni à justifier un refus du propriétaire, l’obligation de raccordement imposée par le Code de la santé publique ayant une valeur juridique supérieure à celle du zonage.
  • Contrôle de l’obligation de raccordement : une réponse ministérielle se prononce sur la validité d’arrêtés municipaux imposant au vendeur le contrôle de la conformité du raccordement au réseau d’assainissement collectif. Selon cette réponse, ces arrêtés n’outrepassent pas la compétence réglementaire du maire car « ils sont pris sur le fondement de l’article L. 1331-4 du Code de la santé publique qui prévoit le contrôle par la commune de la qualité des ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement et le leur bon entretien. Ce contrôle peut donc être effectué à tout moment par la commune, notamment à l’occasion d’une vente » (Rép. min. n° 46680 : JOAN 17 mars 2015, p. 1968).

Une décision du tribunal administratif d’Orléans, du 5 novembre 2015(TA Orléans, 5 nov. 2015, n° 1502467) a eu à juger de la légalité d’une délibération d’un Conseil communautaire d’une communauté de communes ayant décidé de prescrire au vendeur d’un immeuble raccordé au réseau d’assainissement collectif un contrôle de conformité des installations de collecte des eaux usées. Le tribunal administratif précise : « la délibération attaquée, qui tend à la réalisation du contrôle des ouvrages privés nécessaires au raccordement au réseau d’assainissement collectif, ainsi qu’il est loisible à l’autorité territoriale de le prévoir en vertu de l’ article L. 1331-4 CSP, n’a d’autre objet que de vérifier le bon fonctionnement de ces ouvrages au sens de ces dispositions, que, par suite, le moyen tiré du défaut de base légale doit être écarté ».

Conséquences de la non production par le vendeur de ce document préalablement à la vente, lorsque le règlement d’assainissement l’a prévu :

Attention : Le contrôle du raccordement d’un immeuble au réseau d’assainissement collectif doit porter tant sur la partie privative, que sur la partie publique du branchement.

24. – Dérogations – Le maire peut, par arrêté approuvé par le préfet, accorder une prolongation du délai de raccordement jusqu’à dix ans à compter de la délivrance du permis de construire, pour les propriétaires disposant d’un assainissement autonome en bon état de fonctionnement. De même, des dérogations à l’obligation de raccordement peuvent notamment intervenir pour les immeubles difficilement raccordables, dès lors qu’ils sont équipés d’une installation d‘assainissement autonome (CSP, art. L. 1331-1, al. 2 . – V. A. 28 févr. 1986 modifiant A. 19 juill. 1960, relatif au raccordement des immeubles aux égouts. – Rép. min. Intérieur : JO Sénat Q, 3 déc. 1998 , p. 3876, M. François) .

Exécution du branchement

25. – Partie du branchement située sous la voie publique – “ Lors de la construction d’un nouveau réseau public de collecte ou de l’incorporation d’un réseau public de collecte pluvial à un réseau disposé pour recevoir les eaux usées d’origine domestique, la commune peut exécuter d’office les parties des branchements situées sous la voie publique, jusque et y compris le regard le plus proche des limites du domaine public” (C. santé publ., art. L. 1331-2 , al. 1er).

Pour les immeubles édifiés postérieurement à la mise en service du réseau public de collecte, la commune peut se charger, à la demande des propriétaires, de l’exécution de la partie de ces branchements. Ces parties de branchements sont incorporées au réseau public, propriété de la commune qui en assure désormais l’entretien et en contrôle la conformité (C. santé publ., art. L. 1331-2 , al. 2 et 3 . – Sur les remboursements que peut réclamer la commune de ce chef, V. n° 29).

26. – Partie du branchement située dans l’emprise d’une propriété privée – Les ouvrages nécessaires pour amener les eaux usées à la partie publique du branchement sont à la charge exclusive des propriétaires. Ils doivent être maintenus en bon état de fonctionnement par les propriétaires. La commune en contrôle la qualité d’exécution et peut également contrôler leur maintien en bon état de fonctionnement (C. santé publ., art. L. 1331-4).

Conseil pratique

A l’occasion de la vente d’un immeuble à usage d’habitation, le notaire doutant de la conformité du raccordement de celui-ci au réseau public d’assainissement, conseillera de faire procéder (aux frais du vendeur, par le service public de l’assainissement collectif) au contrôle du raccordement (partie privative et partie publique) avant la régularisation de l’avant-contrat (même si aucun texte général n’impose un tel diagnostic).

Lorsque le règlement d’assainissement impose un tel contrôle à l’occasion d’une vente, son respect s’impose (V. n° 23).

27. – Neutralisation des installations antérieures – Dès l’établissement du branchement au réseau collectif, les fosses et autres installations de même nature sont mises hors d’état de servir ou de créer des nuisances à venir, par les soins et aux frais du propriétaire (C. santé publ., art. L. 1331-5 ).

L’Administration a précisé que les dispositifs de traitement et d’accumulation ainsi que les fosses mises hors service ou rendues inutilisables pour quelque raison que ce soit devaient être vidangés, désinfectés et comblés ou démolis (site interministériel sur l‘assainissement non collectif – Foire aux questions).

Si cette obligation n’est pas respectée, la commune peut, après mise en demeure, procéder d’office et aux frais de l’intéressé, aux travaux indispensables (C. santé publ., art. L. 1331-6 ).

Conseil pratique

L’acquéreur peut, le cas échéant exiger la justification que les installations antérieures ont bien été vidangées, désinfectées, comblées ou démolies. L’intervention du service public d‘assainissement non collectif peut éventuellement être sollicitée pour effectuer un contrôle.

28. – Sanctions – Faute par le propriétaire de respecter cette obligation de raccordement et de supprimer les installations existantes, la commune peut, après mise en demeure, procéder d’office et aux frais de l’intéressé aux travaux indispensables (C. santé publ., art. L. 1331-6).

Incidences financières

29. – Récupération des frais engagés par la commune – La commune est autorisée à se faire rembourser par les propriétaires intéressés tout ou partie des dépenses entraînées par les travaux concernant les branchements situés sous la voie publique (V. n° 25), diminuées des subventions éventuellement obtenues et majorées de 10 % pour frais généraux, suivant des modalités à fixer par délibération du conseil municipal (C. santé publ., art. L. 1331-2 , al. 4 . – Sur la participation aux frais lorsque le raccordement se fait par l’intermédiaire d’une voie privée, V. C. santé publ., art. L. 1331-3).

De même la commune est en droit de récupérer le coût des autres travaux de raccordement et de suppression des installations existantes auxquels elle a procédé d’office aux frais avancés du propriétaire (V. n°  26).

D’une manière générale, les sommes dues à la commune sont recouvrées comme en matière de contributions directes ( C. santé publ., art. L. 1331-9) .

30. – Compensation perçue entre la mise en service de l’égout et le raccordement de l’immeuble – Il peut être décidé par la commune, qu’entre la mise en service de l’égout et le raccordement de l’immeuble ou l’expiration du délai accordé pour le raccordement (V. n° 22 et 24), elle percevra auprès des propriétaires des immeubles raccordables une somme équivalente à la redevance instituée en application de l’ article L. 2224-12-2 du Code général des collectivités territoriales (C. santé publ., art. L. 1331-10, al. 6).
31. – Immeubles édifiés postérieurement à la mise en service du réseau public de collecte – Les propriétaires des immeubles édifiés postérieurement à la mise en service du réseau public de collecte auquel ces immeubles doivent être raccordés peuvent être astreints par la commune, pour tenir compte de l’économie par eux réalisée en évitant une installation d’évacuation ou d’épuration individuelle réglementaire, à verser une participation s’élevant au maximum à 80 % du coût de fourniture et de pose d’une telle installation.

Une délibération du conseil municipal détermine les conditions de perception de cette participation (C. santé publ., art. L. 1331-7 ).

32. – Sanction du non-accomplissement des obligations légales – Tant que le propriétaire ne s’est pas conformé aux obligations prévues aux articles L. 1331-1 à L. 1331-7, il est astreint au paiement d’une somme au moins équivalente à la redevance qu’il aurait payée au service public d‘assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d’une installation d‘assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 100 % (C. santé publ., art. L. 1331-8 ).

Prescriptions particulières

33. – Interdiction de déversement d’eaux usées autres que domestiques dans le réseau public – Tout déversement d’eaux usées autres que domestiques dans le réseau public de collecte doit être préalablement autorisé par le maire ou, lorsque la compétence en matière de collecte à l’endroit du déversement a été transférée à un établissement public de coopération intercommunale ou à un syndicat mixte, par le président de l’établissement public ou du syndicat mixte. L’autorisation peut être subordonnée à la participation de l’auteur du déversement aux dépenses d’investissement entraînées par la réception de ces eaux (C. santé publ., art. L. 1331-10 ).
34. – Accès aux propriétés privées – Les agents du service d‘assainissement ont accès aux propriétés privées pour contrôler l’application de ces dispositions (C. santé publ., art. L. 1331-11, 4°). Le propriétaire qui s’opposerait à l’accomplissement de leur mission encourrait la pénalité prévue par l’article L. 1331-8 du Code de la santé publique.

B. – Assainissement non collectif

35. – Importance du problème – Le problème de l‘assainissement non collectif est d’une grande importance pratique. Le rapport effectué au nom de la Commission du développement durable et de l’aménagement du territoire, déposé le 1er avril 2010, dans le cadre des travaux préparatoires à la loi du 12 juillet 2010 dite « Grenelle II », indique que 10,3 millions d’habitants sont concernés soit 5,1 millions d’installations, relatives essentiellement à des logements individuels en zone d’habitat dispersé (Doc. AN 2010, n° 2449, commentaire de l’article 57 du projet de loi). Chaque année 70 000 installations neuves d‘assainissement non collectif et 30 000 réhabilitations lourdes sont réalisées. Dans les années à venir on évalue à 200 000 le nombre d’installations ou de réhabilitations qu’il conviendra d’effectuer, sachant que le coût unitaire en est estimé entre 6 000 et 10 000 € (Doc. Sénat n° 552, rapport de M. Braye au nom de la commission des lois, commentaire de l’article 57 du projet de loi).

Nous examinerons successivement les obligations pesant à titre permanent sur les propriétaires dont l’immeuble est équipé d’une installation d‘assainissement non collectif (1°) et les obligations qui leur sont imparties dans le cas particulier de vente de l’immeuble (2°).

Obligations générales pesant sur les propriétaires

36. – Les installations d‘assainissement non collectif existantes doivent tout d’abord répondre à certaines normes réglementaires (a). Et les propriétaires de ces installations ont en ce qui les concerne une obligation d’entretien (b). Le contrôle des obligations qui leur sont imposées est confié à la commune (c) et ces obligations sont assorties de sanctions (d).

a) Prescriptions techniques

37. – Source de la réglementation – Les prescriptions techniques applicables aux installations d‘assainissement non collectif recevant une charge brute de pollution organique inférieure ou égale à 1,2 kg/j de demande biochimique en oxygène mesuré à cinq jours (DBO 5) sont actuellement fixées par un arrêté du 7 septembre 2009 (NOR : DEVO 0809422A : JO 9 oct. 2009, mod. par A. 7 mars 2012).

La réglementation issue de l’arrêté du 7 septembre 2009 n’a pas d’effet rétroactif. La conformité des systèmes installés antérieurement à l’adoption de cette nouvelle réglementation n’est donc pas remise en cause. Mais pour autant, ces installations ne doivent pas porter atteinte à la salubrité publique, à la qualité du milieu récepteur ou à la sécurité des personnes. Si cette double exigence sanitaire et environnementale n’est pas remplie, l’installation devra être réhabilitée sur la base de l’arrêté du 7 septembre 2009 (site interministériel sur l‘assainissement non collectif – Tout savoir sur l‘assainissement non collectif : foire aux questions).

Un arrêté du 21 juillet 2015 (JO 19 août 2015) remplace l’arrêté du 22 juin 2007 relatif aux prescriptions techniques, aux modalités de surveillance et au contrôle des installations d’assainissement collectif et des installations d’assainissement non collectif de capacité nominale supérieure à 1,2 kg/j de DBO5. Il fixe les prescriptions techniques s’appliquant aux collectivités et affine le suivi des systèmes d’assainissement de petite taille (encore appelés systèmes d’ANC « groupé »), en adaptant les prescriptions réglementaires de façon pragmatique. Ces nouvelles dispositions seront applicables à partir du 1er janvier 2016.

38. – Prescriptions d’ordre général – Selon l’article 4 de l’arrêté du 7 septembre 2009 précité :

  • les installations d‘assainissement non collectif ne doivent pas porter atteinte à la salubrité publique, à la qualité du milieu récepteur ni à la sécurité des personnes ;
  • elles ne doivent pas présenter de risque pour la santé publique ;
  • elles ne doivent pas favoriser le développement de gîtes à moustiques susceptibles de transmettre des maladies vectorielles, ni engendrer de nuisances olfactives ;
  • elles ne doivent pas présenter de risque de pollution des eaux souterraines ou superficielles, particulièrement celles prélevées en vue de la consommation humaine ou faisant l’objet d’usages particuliers, tels que la conchyliculture, la pêche à pied, la cressiculture ou la baignade.

Tout dispositif de l’installation accessible en surface est conçu de façon à assurer la sécurité des personnes et éviter tout contact accidentel avec les eaux usées.

Sauf dispositions plus strictes fixées par les réglementations nationales ou locales, l’implantation d’une installation d‘assainissement non collectif est interdite à moins de 35 m d’un captage déclaré d’eau destinée à la consommation humaine. En cas d’impossibilité technique et lorsque l’immeuble est desservi par le réseau public de distribution d’eau potable, l’eau du captage est interdite à la consommation humaine.

Les installations mettant à l’air libre ou conduisant au ruissellement en surface de la parcelle des eaux usées brutes ou prétraitées doivent être conçues de façon à éviter tout contact accidentel avec ces eaux et doivent être implantées à distance des habitations de façon à éviter toute nuisance. Ces installations peuvent être interdites par le préfet ou le maire dans les zones de lutte contre les moustiques.

b) Entretien de l’installation

39. – Principe – L’obligation pesant sur le propriétaire est double ( C. santé publ., art. L. 1331-1-1)  :

  • il doit tout d’abord assurer « l’entretien régulier » de l’installation d‘assainissement non collectif ;
  • il doit ensuite la faire « périodiquement vidanger par une personne agréée par le représentant de l’État dans le département, afin d’en garantir le bon fonctionnement » (V. A., 7 sept. 2009, art. 15, préc.).

On observera que si l’entretien peut être assuré par le propriétaire de l’installation lui-même, la vidange ne peut être effectuée que par une « personne agréée ». Les conditions de cet agrément, accordé par le préfet, sont fixées par un autre arrêté du 7 septembre 2009 (NOR : DEVO 0920065 A : JO 9 oct. 2009).

40. – Prescriptions concernant l’entretien des installations – Selon l’article 15 de l’arrêté du 7 septembre 2009 (NOR : DEVO 0809422A, mod. par A., 7 mars 2012) , le propriétaire des installations doit assurer :

  • leur bon fonctionnement et leur bon état, notamment celui des dispositifs de ventilation et, dans le cas où la filière le prévoit, des dispositifs de dégraissage ;
  • le bon écoulement et la bonne distribution des eaux usées prétraitées jusqu’aux dispositifs de traitement ;
  • l’accumulation normale des boues et des flottants et leur évacuation.

Les installations doivent être vérifiées et entretenues aussi souvent que nécessaire.

La périodicité de vidange de la fosse toutes eaux doit être adaptée en fonction de la hauteur des boues, qui ne doit pas dépasser 50 % du volume utile.

Les installations, les boîtes de branchement et d’inspection doivent être fermées en permanence et accessibles pour assurer leur entretien et leur contrôle.

Les conditions d’entretien sont mentionnées dans un guide d’utilisation prévu par l’article 16 de l’arrêté précité, rédigé en français et remis au propriétaire de l’installation lors de sa réalisation ou de sa réhabilitation.

41. – Dispense – Sont dispensés de cette obligation d’entretien (C. santé publ., art. L. 1331-1-1, I, al. 2)  :

  • les immeubles abandonnés ;
  • les immeubles qui, en application de la réglementation, doivent être démolis ou doivent cesser d’être utilisés ;
  • les immeubles raccordés à une installation d’épuration industrielle ou agricole, sous réserve d’une convention entre la commune et les propriétaires définissant les conditions, notamment financières, de raccordement de ces effluents privés.

c) Contrôle par la commune ou la personne publique en charge de l’assainissement

42. – Principe – Aux termes de l’ article L. 2224-8, III du Code général des collectivités territoriales, la commune assure le contrôle des installations d‘assainissement non collectif. Pour les installations existantes, ce contrôle consiste en des « vérifications du fonctionnement et de l’entretien ».

La loi n° 2015-991 du 7 août 2015 portant nouvelle organisation territoriale de la République (NOTRe) a voulu clarifier les interventions des acteurs publics dans ce domaine. Les articles L. 5214-16 et L. 5214-5 du Code général des collectivités territoriales (issus des art. 64 et 66 Loi NOTRe) attribuent à titre obligatoire les compétences « eau » et « assainissement » aux communautés de communes et aux communautés d’agglomération, à compter du 1er janvier 2020. Il s’agit pour l’instant d’une compétence facultative.

En cas d’existence d’un zonage d‘assainissement (V. n° 21) peu importe la localisation en zone « collectif » ou « non collectif ». Le service public d‘assainissement non collectif a vocation à intervenir sur toute installation d‘assainissement non collectif (site interministériel sur l‘assainissement non collectif : Le service public d‘assainissement non collectif : Foire aux questions).

43. – Monopole de la commune – La commune a dans son champ de compétence obligatoire le contrôle du système d‘assainissement non collectif (R. Ducourau, Assainissement des constructions. État des lieux des obligations à la charge de la collectivité communale et des propriétaires : Nota bene Cridon Bordeaux – Toulouse, n° 111, févr. 2006, fiche 446. – L. Legrain, Tout ce que vous auriez dû savoir sur l‘assainissement ; les dispositions en matière d‘assainissement : un cloaque juridique ? : Cahier CRIDON Lyon, mars 2011, n° 6. – L. Legrain et N. Nicolaides, Assainissement non collectif : mettre en place une information pertinente : JCP N 2015, n° 41, 1180).

Elle peut réaliser ce contrôle en régie ou par délégation de service public à une personne privée (CGCT, art. L. 2224-11-3 et L. 2224-11-4 et art. L. 1411-1 à L. 1411-19). En pratique la commune met en place un service public d‘assainissement non collectif (SPANC), qui est un service public à caractère industriel et commercial (CGCT, art. L. 2224-11).

Il est donc exclu de recourir à un diagnostiqueur pour procéder au contrôle des installations (Th. Delesalle et S. Seguin, Le diagnostic des installations d‘assainissement non collectif : JCP N 2010, n° 1, 1000. – Rép. min. n° 89707 : JOAN 15 nov. 2011, p. 12028) . Toutefois la profession de diagnostiqueur peut, si elle le souhaite, proposer aux communes le souhaitant de prendre en charge leur mission de contrôle, par voie de délégation de service public (site interministériel sur l‘assainissement non collectif – Transactions immobilières, Foire aux questions).

44. – Modalités d’exécution – Les modalités d’exécution de cette mission de contrôle, les critères d’évaluation de la conformité, les critères d’évaluation des dangers pour la santé et les risques de pollution de l’environnement, ainsi que le contenu du document remis aux propriétaires à l’issue du contrôle sont définis par arrêté des ministres chargés de l’intérieur, de la santé, de l’environnement et du logement (V. A. 27 avr. 2012, relatif aux modalités de l’exécution de la mission de contrôle des installations d’assainissement non collectif, NOR : DEVL1205609A : JO 25 avr. 2012).

La commune précise, dans son règlement de service, les modalités de mise en œuvre de sa mission de contrôle, notamment :

  • la fréquence de contrôle périodique n’excédant pas 10 ans ;
  • les modalités et délais de transmission du rapport de visite ;
  • les voies et délais de recours de l’usager en cas de contestation du rapport de visite ;
  • les modalités d’information du propriétaire de l’immeuble ou, le cas échéant, de l’occupant de l’immeuble ;
  • les modalités de contact du service public d’assainissement non collectif, et les modalités et les délais de prise de rendez-vous pour les contrôles ;
  • les documents à fournir pour la réalisation du contrôle d’une installation neuve ou à réhabiliter ;
  • les éléments probants à préparer pour la réalisation du contrôle d’une installation existante ;
  • le montant de la redevance de contrôle et ses modalités de recouvrement ( A. 27 avr. 2012, art. 4, préc.).
45. – Accès aux propriétés privées – Pour les besoins de ce contrôle, les communes peuvent accéder aux propriétés privées (C. santé publ., art. L. 1311-11 ). Cet accès doit être précédé d’un avis de visite notifié au propriétaire de l’immeuble et le cas échéant à l’occupant, dans un délai précisé dans le règlement du service public d‘assainissement non collectif, et qui ne peut être inférieur à sept jours ouvrés (A. 27 avr. 2012, art. 6, préc.).
46. – Périodicité du contrôle – Les communes déterminent la date à laquelle elles procèdent au contrôle des installations d‘assainissement non collectif. Elles effectuent ce contrôle au plus tard le 31 décembre 2012 puis selon une périodicité qui ne peut pas excéder 10 ans (CGCT, art. L. 2224-8, III, 2°, al. 3).
47. – Divers types de contrôles – Les divers types de contrôles pouvant être réalisés par la commune sont définis par l’article L. 2224-8 du Code général des collectivités territoriales  :

  • dans le cas des installations neuves ou à réhabiliter ce contrôles consiste en :

    • a) un examen préalable de la conception : cet examen consiste en une étude du dossier fourni par le propriétaire de l’immeuble, complétée si nécessaire par une visite sur site, qui vise notamment à vérifier :

      • *
        l’adaptation du projet au type d’usage, aux contraintes sanitaires et environnementales, aux exigences et à la sensibilité du milieu, aux caractéristiques du terrain et à l’immeuble desservi ;
      • *
        la conformité de l’installation envisagée au regard de l’arrêté du 7 septembre 2009 modifié relatif aux prescriptions techniques ou de l’arrêté du 22 juin 2007 susvisés ;
    • b) une vérification de l’exécution : cette vérification consiste, sur la base de l’examen préalable de la conception de l’installation et lors d’une visite sur site effectuée avant remblayage, à :

      • *
        – identifier, localiser et caractériser les dispositifs constituant l’installation ;
      • *
        – repérer l’accessibilité ;
      • *
        – vérifier le respect des prescriptions techniques réglementaires en vigueur.

À l’issue de la vérification de l’exécution, la commune rédige un rapport de vérification de l’exécution dans lequel elle consigne les observations réalisées au cours de la visite et où elle évalue la conformité de l’installation. En cas de non-conformité, la commune précise la liste des aménagements ou modifications de l’installation classés, le cas échéant, par ordre de priorité, à réaliser par le propriétaire de l’installation. La commune effectue une contre-visite pour vérifier l’exécution des travaux dans les délais impartis, avant remblayage (A. 27 avr. 2012, art. 3, préc.). Ces travaux sont réalisés sans délai.

  • dans le cas des autres installations la mission de contrôle consiste à :

    • vérifier l’existence d’une installation, conformément aux dispositions de l’article L. 1331-1-1 du Code de la santé publique ;
    • vérifier le bon fonctionnement et l’entretien de l’installation ;
    • évaluer les dangers pour la santé des personnes ou les risques avérés de pollution de l’environnement ;
    • évaluer une éventuelle non-conformité de l’installation.

La commune demande au propriétaire, en amont du contrôle, de préparer tout élément probant permettant de vérifier l’existence d’une installation d‘assainissement non collectif.

Les installations existantes sont considérées non conformes dans les cas suivants :

  • a) installations présentant des dangers pour la santé des personnes ;
  • b) installations présentant un risque avéré de pollution de l’environnement ;
  • c) installations incomplètes ou significativement sous-dimensionnées ou présentant des dysfonctionnements majeurs.

Pour les cas de non-conformité prévus aux a et b de l’alinéa précédent, la commune précise les travaux nécessaires, à réaliser sous quatre ans, pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l’environnement.

Pour les cas de non-conformité prévus au c, la commune identifie les travaux nécessaires à la mise en conformité des installations.

En cas de vente immobilière, dans les cas de non-conformité prévus aux a, b et c, les travaux sont réalisés au plus tard dans un délai d’un an après la signature de l’acte de vente.

Pour les installations présentant un défaut d’entretien ou une usure de l’un de leurs éléments constitutifs, la commune délivre des recommandations afin d’améliorer leur fonctionnement.

Les critères d’évaluation des installations sont précisés à l’annexe II de l’arrêté du 27 avril 2012.

À l’issue du contrôle, la commune rédige un rapport de visite où elle consigne les observations réalisées au cours de la visite (A. 27 avr. 2012, art. 4, préc.).

Attention : En ce qui concerne les contrôles dont l’installation d‘assainissement a fait l’objet, l’acquéreur, et encore moins le notaire, ne peuvent se satisfaire des seules déclarations du vendeur. Il conviendra d’en vérifier l’exactitude en interrogeant la commune (J.-P. Prohaszka et C. Dubois-Salon, Les vérifications relatives à l‘assainissement lors de la vente d’un bien immobilier : JCP N 2008, n°  6, 1067, n° 19 et 20).

48. – Préconisations. Travaux – La commune établit, dans le rapport de visite, si nécessaire :

  • des recommandations à l’adresse du propriétaire sur l’accessibilité, l’entretien ou la nécessité de faire des modifications ;
  • en cas de risques sanitaires ou environnementaux, la liste des travaux à réaliser par le propriétaire. Si les travaux engendrent une réhabilitation de l’installation, le propriétaire soumet ses propositions de travaux à la commune, qui procède à un examen préalable de la conception, selon les modalités définies pour les installations neuves.

La commune effectue une contre-visite pour vérifier l’exécution des travaux dans les délais impartis, avant remblayage.

Le délai de réalisation des travaux demandés au propriétaire de l’installation par la commune court à compter de la date de notification du document établi par la commune qui liste les travaux. Le maire peut raccourcir ce délai selon le degré d’importance du risque, en application de l’article L. 2212-2 du Code général des collectivités territoriales (A. 27 avr. 2012, art. 5).

49. – Substitution de la commune au propriétaire – Les communes peuvent assurer avec l’accord écrit du propriétaire, l’entretien, les travaux de réalisation et les travaux de réhabilitation des installations d‘assainissement non collectif prescrits dans le document de contrôle. Elles peuvent en outre assurer le traitement des matières de vidange issues des installations d‘assainissement non collectif (CGCT, art. L. 2224-8, III, 2°, al. 4).

d) Sanction

50. – Les sanctions prévues par les textes pour obtenir le respect de la réglementation sont de diverses natures :

Cette sanction est encourue lorsque les travaux prescrits par le SPANC ne sont pas réalisés dans le délai fixé qui est en principe de quatre ans, et dont le point de départ est la notification effectuée par la commune au propriétaire (V. n° 48)  ;

  • en outre, tant que le propriétaire ne s’est pas conformé aux obligations prévues aux articles L. 1331-1 à L. 1331-7 du Code de la santé publique, il est astreint au paiement d’une somme au moins équivalente à la redevance qu’il aurait payée au service public d‘assainissement si son immeuble avait été raccordé au réseau ou équipé d’une installation d‘assainissement autonome réglementaire, et qui peut être majorée dans une proportion fixée par le conseil municipal dans la limite de 100 % (C. santé publ., art. L. 1331-8).

Obligation particulière en cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation

51. – Depuis le 1er janvier 2011, le vendeur doit produire à l’acquéreur le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif. Ce document devra avoir été établi depuis moins de trois ans au moment de la signature de l’acte de vente. Il sera joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation (CCH). Si ce contrôle est daté de plus de 3 ans ou inexistant, sa réalisation est à la charge du vendeur (CSP, art. L.1311-11-1).

Si l’immeuble a été édifié depuis moins de 3 ans, mais qu’aucun diagnostic assainissement n’a été réalisé, il sera nécessaire de le faire établir avant la vente (sauf si le propriétaire peut produire le rapport de vérification établi il y a moins de trois ans. V. n° 47).

Le document établi à l’issue du contrôle, qui est le même que celui établi après vérification du fonctionnement et de l’entretien, précise les travaux à réaliser pour éliminer les dangers pour la santé des personnes et les risques avérés de pollution de l’environnement.

Ce n’est que si l’installation présente des dangers pour la santé des personnes et/ou des risques de pollution de l’environnement que des travaux seront imposés. Les critères d’évaluation des dangers pour la santé et des risques de pollution de l’environnement ont été précisé par l’arrêté du 27 avril 2012 précité (V. n° 50, préc.).

Le diagnostic ANC doit être daté de 3 ans – au plus. Si ce document est daté de plus de 3 ans ou s’il n’existe pas, sa réalisation est à la charge du vendeur. Seul le contrôle est à la charge du vendeur, et non les travaux prescrits par celui-ci. Ces travaux doivent être fait dans l’année par l’acquéreur. Le maire, au titre de ses pouvoirs de police peut contrôler l’exécution de ces travaux ( CSP, art. L. 1331-11-1).

Rappelons que l’article L. 271-4 II 1er alinéa du CCH interdit au vendeur qui n’a pas produit le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif, au stade de la formation de la vente, de s’exonérer de la garantie des vices cachés liée à cette situation.

Attention : En cas de vente d’un immeuble à usage d’habitation équipé d’un système d‘assainissement non collectif, la production du diagnostic ANC s’impose, que l’immeuble soit situé en zone d’ANC ou en zone d’assainissement collectif. Cette obligation de contrôle du système d’assainissement non collectif existe même si aucun zonage d’assainissement n’a été réalisé sur le territoire de la commune (CE avis, 10 avr. 1996, n° 358783, min. de la Fonction publique : Rapport public 1996, EDCE n°48, p. 295).

a) Immeubles concernés

52. – Immeuble à usage d’habitation – L’ article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique est applicable lors de la vente « de tout ou partie d’un immeuble à usage d’habitation ».

Il s’applique donc sans qu’il y ait à distinguer selon que la vente porte sur la totalité ou seulement une partie de l’immeuble.

Mais qu’en est-il lorsque l’immeuble n’est affecté que pour partie à usage d’habitation (cas d’un immeuble à usage mixte commercial et d’habitation ou professionnel et d’habitation) ? Un tel immeuble est bien « à usage d’habitation » même si ce n’est que pour partie, et par application littérale du texte, il y a lieu à notre avis de considérer qu’il entre dans le champ d’application de l’article L. 1331-11-1 précité.

53. – Immeubles en copropriété – L’ article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation relatif au dossier de diagnostic technique impose au vendeur d’un immeuble à usage d’habitation de produire le document établi à l’issue du contrôle des installations d’assainissement non collectif.

Dans un immeuble soumis au statut de la copropriété (loi du 10 juillet 1965), dont l’assainissement des eaux usées est assuré par un dispositif d’assainissement non collectif, le vendeur d’un lot de copropriété à usage d’habitation sera-t-il tenu de fournir le diagnostic ANC ? Nous n’en sommes pas convaincus. Dans cette hypothèse, le dispositif d’ANC est une partie commune. Le vendeur d’un lot n’a donc pas le pouvoir de solliciter seul le diagnostic. En tout état de cause, même si le vendeur faisait réaliser le diagnostic par le SPANC, celui-ci ne pourra pas imposer à l’acquéreur de réaliser les travaux éventuels de mise aux normes dans l’année de la vente ; faute de décision prise en Assemblée générale des copropriétaires pour autoriser les travaux. Dans ce cas, la commune pourra – au mieux – exiger les travaux dans les 4 ans de la réalisation du diagnostic (V. CSP, art. L. 1331-1-1, II) .

Au plan pratique : à défaut de diagnostic ANC, l’avant-contrat indiquera que l’immeuble est doté d’un dispositif d’assainissement non collectif, partie commune, pour lequel aucun diagnostic n’a été réalisé. L’acquéreur sera informé qu’il devra contribuer au coût du diagnostic SPANC, et éventuellement aux travaux prescrits par celui-ci.

b) Établissement du « rapport de visite »

54. – Les termes de l’article L. 1331-11-1 précité amènent à distinguer plusieurs situations :

  • celle où un contrôle a été effectué depuis moins de trois ans ;
  • celle où un contrôle a été effectué il y a plus de trois ans ;
  • celle enfin où les installations n’ont fait l’objet d’aucun contrôle.
55. – Point de départ du délai de trois ans – Selon les termes mêmes de l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique, le rapport de visite doit dater de moins de trois ans « au moment de la signature de l’acte de vente ».

De quel « acte de vente » s’agit-il ici ? Le texte vise-t-il l’acte sous seing privé de vente, ou l’acte authentique ? C’est cette dernière interprétation qui doit à notre avis être retenue (V. en ce sens, Th. Delesalle et S. Seguin, Diagnostic des installations d‘assainissement non collectif : JCP N 2011, 1000). On peut observer en effet que l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation opère une distinction entre « la promesse de vente » et « l’acte authentique de vente ». Si le législateur avait entendu se référer à l’acte sous seing privé de vente, l’article L. 1331-11-1 aurait indiqué, selon la terminologie habituelle, que le rapport de visite doit dater de moins de trois ans « au moment de la promesse de vente ».

C’est donc à la date de la signature de l’acte authentique de vente que s’apprécie la validité des documents constitutifs du dossier de diagnostic technique, en particulier du « document établi à l’issue du contrôle des installations d‘assainissement non collectif », visé à l’article L. 271-4, 8°.

Quant à l’article 4 de l’arrêté du 27 avril 2012 précité, il précise qu’en cas de vente, la durée de validité de 3 ans de ce rapport de visite, fixée à l’ article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique, s’applique à compter de la date de réalisation du contrôle.

56. – Erreur dans la réalisation du diagnostic : la Cour de cassation a retenu la responsabilité de la personne publique en charge de l’assainissement non collectif, dans une hypothèse où celle-ci avait commis des fautes et négligences à l’occasion d’un diagnostic ANC précédant une vente (Cass. 3e civ., 19 nov. 2013, n° 12-27.207, inédit).

Dans une décision récente, la Commission d’accès aux documents administratif (CADA) a précisé qu’un diagnostic ANC était un document communicable au sens de l’article L. 311-1 du Code des relations entre le public et l’administration, dans la mesure où il comporte des informations relatives à l’environnement, et plus précisément à des émissions de substances dans l’environnement au sens de l’article L. 124-5 du Code de l’environnement (CADA, Conseil 9 juin 2016, Synd. mixte départemental de l’eau et de l’assainissement, n° 20161793).

1) Existence d’un contrôle antérieur datant de moins de trois ans

57. – Pas de rapport de visite ou de nouveau contrôle à établir – S’il existe déjà un document établi par la commune à l’issue du contrôle des installations d‘assainissement collectif, datant de moins de trois ans à la date de la signature de l’acte authentique de vente, il est inutile d’effectuer un nouveau contrôle. Il suffit de joindre ce document à l’acte de vente, ce qui permettra au vendeur de bénéficier de l’exonération de la garantie des vices cachés prévus par l’article L. 271-4 du Code de la construction et de l’habitation.
58. – Analyse du contenu – Il conviendra d’analyser soigneusement le contenu du rapport établi par la commune en vérifiant en particulier si les préconisations qu’il contient ont été suivies. Si des travaux étaient prescrits, il faudra s’assurer non seulement qu’ils ont bien été effectués mais également qu’ils ont été exécutés de façon satisfactoire, en sollicitant éventuellement une contre-visite de la commune, si elle n’a pas déjà eu lieu.

Si des travaux ont été prescrits pour la mise aux normes des installations et qu’ils n’ont pas été accomplis, une convention devra intervenir entre vendeurs et acquéreurs afin de savoir qui en supportera la charge (V. L. Legrain, Assainissement autonome : où en est-on de l’obligation pour les communes de contrôler les systèmes d‘assainissement non collectif ? : Cahiers CRIDON Lyon n° 48, 2007, p. 24 s. – X. Lièvre et A. Dupie, Droit de l’environnement et pratique notariale : JCP N 2007, n° 39-40, 1253, spéc. n° 10).

Conseil pratique

En toute hypothèse, le notaire devra faire attester par le vendeur que depuis le contrôle intervenu, il fait « régulièrement assurer l’entretien et la vidange » de l’installation par une personne agréée par le préfet, « afin d’en garantir le bon fonctionnement », comme l’exige l’ article L. 1331-1-1, alinéa 1er du Code de la santé publique.

2) Contrôle antérieur datant de plus de trois ans

59. – Nécessité d’un nouveau contrôle – Si l’installation a déjà fait l’objet d’un contrôle, mais qu’il date de plus de trois ans, un nouveau contrôle devra intervenir et le SPANC devra être sollicité à cette fin (V. n° 42). Il s’agira du contrôle « périodique » prévu par l’article 4 de l’arrêté du 27 avril 2012 (V. n° 48). Il sera, indique l’article L. 1331-11-1, alinéa 2 précité, « à la charge du vendeur ».

Au vu de ce contrôle, l’acquéreur pourra constater si le vendeur a satisfait à son obligation d’entretien et si des travaux de mise aux normes réglementaires doivent être effectués :

  • ces travaux peuvent avoir été prescrits dans le cadre du précédent contrôle. Il s’agira alors de s’assurer, à la lumière de nouveaux contrôles, qu’ils ont bien été exécutés, et de manière satisfaisante ;
  • ils peuvent avoir été prescrits dans le cadre du contrôle demandé à l’occasion de la vente. La charge en incombe au vendeur dans le cadre de son obligation de délivrance. Mais les parties peuvent prendre à ce propos les conventions qui leur semblent opportunes (exécution par le vendeur avant la vente ; prise en charge par l’acquéreur moyennant une réduction du prix, etc.). Mais en toute hypothèse les parties doivent être dûment informées par le notaire des conséquences d’une inexécution des travaux, sur le plan juridique et financier (V. n° 54).

Attention : Si l’acquéreur accepte de prendre en charge les travaux, il est souhaitable que cet accord soit précédé d’un devis en chiffrant le montant, afin qu’il puisse s’engager en pleine connaissance de cause (Th. Delesalle et S. Seguin, préc. n°43. – V. Matet, Nota Bene, fiche 647).

3) Absence de contrôle antérieur

60. – Exigence d’un contrôle – Si l’installation n’a jamais été contrôlée, ou que le vendeur n’est pas en mesure d’établir l’existence d’un précédent contrôle, le SPANC devra être sollicité afin d’établir le document prescrit par l’article L. 1331-11-1 du Code de la santé publique. Le contrôle à intervenir sera « à la charge du vendeur » (sur les modalités de ce contrôle, V. n° 47) .

À la lecture du rapport, l’acquéreur pourra se rendre compte de l’état actuel des installations. Si des travaux doivent être effectués, la charge de les accomplir pèse a priori sur le vendeur mais les parties peuvent prendre à ce sujet les conventions qui leur paraissent opportunes (V. n° 64).

c) Annexion du rapport de contrôle des installations

1) Obligation

61. – Qu’il s’agisse d’un contrôle opéré antérieurement, ou d’un rapport de visite dressé à l’occasion de la vente, le document établi à l’occasion du contrôle des installations d‘assainissement non collectif doit être « joint au dossier de diagnostic technique prévu aux articles L. 271-4 et L. 271-5 du Code de la construction et de l’habitation » (C. santé publ., art. L. 1311-11-1, al. 1er) .

Comme tous les éléments constitutifs du « dossier du diagnostic technique », le document établi à l’issue du contrôle des installations d‘assainissement non collectif doit être « annexé à la promesse de vente ou, à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente ». En cas de vente publique, il est « annexé au cahier des charges » (CCH, art. L. 271-4, I, al. 1).

62. – Accords entre vendeur et acquéreur – Si les prescriptions de l’article L. 271-4 précité sont respectées, l’acquéreur sera informé, avant même la signature de la promesse de vente, de l’état de l’installation. Les conventions à prendre entre vendeurs et acquéreurs pourront alors être négociées en pleine connaissance de cause.

Si des travaux sont à effectuer et que l’acquéreur exige qu’ils soient exécutés avant l’acte authentique de vente, il faudra non seulement qu’ils soient terminés avant la date de signature de cet acte mais également que la commune ait pu, avant cette même date, effectuer la contre-visite prévue par l’article 5 de l’arrêté du 27 avril 2012 (V. n° 52), afin de s’assurer que les travaux ont été correctement exécutés.

Si lors de la signature de l’acte authentique de vente, l’installation d‘assainissement non collectif n’est toujours pas conforme, c’est à l’acquéreur qu’il incombera de faire procéder aux travaux de mise en conformité dans un délai d’un an après l’acte de vente ( CCH, art. L. 271-4, II, al. 3).

Conseil pratique

Rien n’empêche que l’acquéreur accepte expressément de prendre en charge le coût des travaux, moyennant par exemple une diminution du prix de vente. Mais il faut alors que ce coût soit chiffré, pour qu’il se détermine en pleine connaissance de cause. Un devis sera donc établi et annexé à l’acte constatant l’accord de l’acquéreur.

2) Sanction

63. – Absence de diagnostic lors de l’acte authentique de vente – En l’absence, lors de la signature de l’acte authentique de vente, du document établi à l’issue du contrôle des installations d‘assainissement non collectif, le vendeur « ne peut pas s’exonérer de la garantie des vices cachés correspondante » (CCH, art. L. 271-4, II, al. 1er).
64. – Absence de diagnostic lors de l’acte sous seing privé de vente – Il peut se produire, lorsque l’avant-contrat n’a pas été établi par le notaire, que le problème de l’installation d‘assainissement n’ait pas été soulevé et qu’aucun « rapport de visite » n’ait été annexé à l’acte sous seing privé.

Dans le cadre de son devoir de conseil, le notaire ne manquera pas de signaler aux parties la situation en résultant : le vendeur sera garant des vices cachés affectant l’installation.

Il est de l’intérêt de toutes les parties en cause, pour éviter un contentieux ultérieur, que cette omission soit réparée. Si les parties sont d’accord, il sera demandé au service communal de l‘assainissement non collectif (SPANC) de visiter l’installation et d’établir un diagnostic.

Puis les parties prendront de nouvelles conventions, qui comporteront cette fois une clause d’exonération du vendeur de la garantie des vices cachés, moyennant annexion à l’acte de vente du rapport de visite. Deux solutions sont possibles pour les entériner, étant précisé qu’en application de l’article L. 271-1 du Code de la construction de l’habitation (V. JCl. Notarial Formulaire, V° Avant-contrat, fasc. 14) une nouvelle notification est en toute hypothèse nécessaire en raison de la modification des conventions originaires :

  • ou bien les parties concluent de nouveaux accords en assortissant le précédent avant-contrat d’un avenant et l’acquéreur bénéficiera alors d’un délai de rétractation ;
  • ou bien les nouvelles conventions des parties sont constatées dans l’acte authentique de vente et à la suite de la notification de cet acte l’acquéreur bénéficiera d’un délai de réflexion (V. C. Bosgiraud, À propos de la renotification effectuée en application de l’ article L. 271-1 du CCH : Bull. CRIDON Paris, 15 mars 2005, p. 4).
  • Source LexisNexis JurisClasseur Notarial Formulaire > V° Vente d’immeuble

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