Pour acquérir et gérer un bien immobilier : lorsqu’on gère un bien à plusieurs, il est intéressant de créer une société civile immobilière. C’est en effet une structure pratique et souple qui permet d’éviter les problèmes de l’indivision et d’obtenir un emprunt plus facilement (la banque est rassurée !).
Pour autant, la SCI n’est pas toujours une solution miracle, notamment s’agissant d’une résidence principale. Elle offre en effet peu d’avantages fiscaux, et présente certains inconvénients financiers, fiscaux et juridiques (inéligibilité aux Plans d’épargne logement et compte épargne logement, l’inapplication des prêts à taux zéro, etc.).
QUELS EN SONT LES EFFETS ?
→ UNE SEPARATION DES PATRIMOINES
Le principal sera qu’à compter de son immatriculation, la SCI jouira d’un patrimoine distinct de celui des associés, cette séparation des patrimoines permet de se protéger efficacement des créanciers. Attention, en cas d’emprunt, les banques exigent fréquemment que les associés se « portent caution », ce qui, en pratique, ruinera la séparation des patrimoines.
IMPORTANT : Lorsqu’une succession comporte un bien immobilier de forte valeur, le client qui souhaite le maintenir dans le patrimoine familial a intérêt à l’apporter à une SCI. Cette solution permet de manifester la volonté de voir l’immeuble conservé dans le patrimoine familial et de familiariser les futurs héritiers à cette pratique de propriété commune.
Il sera alors conseillé d’insérer dans les statuts une clause d’agrément qui empêchera les héritiers d’imposer leur volonté au conjoint survivant et de conférer des pouvoirs importants au gérant au travers un objet social largement décrit.
De plus, les parents qui souhaitent avantager un enfant, par exemple un enfant handicapé ou poursuivant des études, peuvent avoir intérêt à acquérir un immeuble à usage locatif en société civile immobilière avec leur enfant et par la suite lui léguer ou lui donner la totalité de leurs parts afin qu’il soit majoritaire dans la société. La location des appartements lui procurera des revenus.
→ UNE RESPONSABILITE INDÉFINIE DES ASSOCIÉS
Au regard des dettes sociales, les associés seront indéfiniment responsables (à proportion de leur participation dans le capital).
Ainsi, l’associé qui se retire de la société reste tenu des dettes devenues exigibles avant son retrait. Nous l’avons vu, cette obligation solidaire permet aux créanciers sociaux de saisir les biens personnels de l’associé longtemps après son retrait, et en cas de décès, sauf clause contraire, la dette pourra se transmettre à ses héritiers.
QUEL CAPITAL SOCIAL ?
La loi n’exige aucun capital social minimum, mais il est déconseillé de constituer une société civile immobilière sans capital, en empruntant la totalité des fonds nécessaires à la réalisation de son objet. Il est parfois conseillé de fixer le capital social à une valeur la plus proche possible de la valeur réelle de l’immeuble, afin de réduire les éventuelles impositions de plus-values en cas de revente ultérieure des parts sociales. En pratique, on fait souvent des SCI à petit capital sauf cas exceptionnel.
QUEL OBJET SOCIAL ?
Les futurs associés doivent avoir conscience du caractère exclusivement civil de la société, mais une tolérance fiscale admet que la société civile immobilière puisse faire accessoirement quelques opérations commerciales à condition que le chiffre d’affaires ne dépasse pas 10 % du chiffre d’affaires global. Si la limite de 10 % est dépassée, la SCI encourt une requalification à l’impôt sur les sociétés (CGI, art. 206-2). À cet égard, il convient de rappeler que la location meublée, activité juridiquement civile, constitue fiscalement une activité commerciale imposable dans la catégorie des BIC.
QUELLE DURÉE PREVOIR ?
Aucune durée minimale n’est exigée et dans le cas le plus fréquent, les statuts la fixent à la durée maximale de 99 ans, car une durée courte est sans intérêt.
QUI VA GÉRER ?
La société civile immobilière est obligatoirement dirigée par un ou plusieurs gérants désignés par les associés dans les statuts ou un acte distinct annexé aux statuts ou par une décision des associés.
Les associés choisissent librement le gérant parmi les associés (SCI familiales), un tiers, une personne liée par les relations familiales. On peut penser à l’un des époux, ou au représentant légal du mineur. Mais cette dernière solution a des inconvénients, risquant d’entraîner la mise en jeu de la responsabilité civile, pénale et fiscale du mineur. C’est la responsabilité de celui-ci qui sera engagée pour les fautes de gestion de son représentant. Par ailleurs, elle prive le mineur de la possibilité de mettre en œuvre l’action sociale ut singuli en cas de défaillance de la société civile.
Dans tous les cas, il doit s’agir d’une personne capable, majeur ou mineur émancipé, ou d’une personne morale.
Les associés fixent également son âge limite, la durée de ses fonctions, l’étendue de ses pouvoirs, la dévolution de la gérance. La nomination d’un ou plusieurs gérants successifs permet d’assurer la continuité et la gestion efficace du patrimoine social après le décès du premier gérant.
QUELS POUVOIRS AURA LE GÉRANT ?
La mission du gérant consiste à faire vivre la société et à en assurer le bon fonctionnement. Les statuts peuvent restreindre ses pouvoirs – limiter le montant des crédits qu’il peut consentir ; subordonner les ventes à l’accord préalable des associés, etc. – ou lui confier des pouvoirs étendus dans la limite de l’objet social. Les décisions qui ne relèvent pas de sa compétence sont prises par les associés réunis en assemblée. Plus l’objet social est large, plus le gérant a de pouvoirs pour agir.
IR OU IS ?
L’IS permet d’avoir une faible base imposable (abattement de 40 % sur les dividendes distribués), une imposition applicable uniquement en cas de distribution ;
L’IS a comme inconvénient l’application du régime des sociétés commerciales, soit une taxation des plus-values pénalisante, la non-imputation des déficits, etc. ;
ATTENTION ! Le passage de l’IR à l’IS est irrévocable.
