La question est fréquente : la vente n’a pas abouti, est-ce que la commission est due ? La réponse est non ! Même si l’agence a bien fait son travail, les agents immobiliers sont soumis à un statut professionnel très strict mis en place par la loi Hoguet.
Cette loi leur interdit la perception de toute rémunération tant que l’opération, pour laquelle ils ont reçu un mandat, n’est pas « effectivement conclue et constatée dans un seul acte écrit contenant l’engagement des parties ».
En d’autres termes, pas de rémunération sans acte de vente constatant l’opération pour laquelle le mandat a été donné.
Le notaire demandera également à l’agent immobilier son mandat numéroté, son assurance et sa carte professionnelle (désormais délivrées par les chambres de commerce et d’industrie territoriales).
Remarque : Le mandat doit être fait au minimum en 2 exemplaires (un pour le mandant et un pour le mandataire).
Le notaire vérifiera également la nature du mandat (simple, exclusif, « semi-exclusif ») ainsi que sa durée. En présence de plusieurs mandats, pour plus de sécurité, la copie de chacun d’eux sera exigée, même si la vente résulte d’un seul.
Si le mandat a pris fin, le notaire recherchera l’existence d’une clause pénale (valable une année généralement), et s’assurera que l’entremise ne résulte pas de l’agent immobilier.
Pour prétendre à son droit à rémunération, l’agent immobilier devra remplir les conditions suivantes :
– être titulaire d’une carte professionnelle (doivent figurer dans le mandat le numéro de cette carte et la chambre de commerce et d’industrie territoriale (ou Préfecture pour les anciennes cartes) l’ayant délivrée) ;
– bénéficier d’une assurance conforme au décret du 20 juillet 1972 ;
– d’une garantie financière conforme au décret du 20 juillet 1972 ;
– justifier de la tenue d’un registre des mandats et d’un registre-répertoire dit « de la loi du 2 janvier 1970 » ;
– avoir permis de conclure « effectivement » l’opération ;
– avoir obtenu préalablement un mandat établi par écrit et contenant les mentions obligatoires.
Nota : Les conventions qui lient les marchands de listes aux propriétaires des biens inscrits doivent comporter une clause d’exclusivité obligatoire dans laquelle pendant une période limitée dans le temps, le propriétaire du bien s’engage à ne pas confier la vente à un autre professionnel de l’immobilier, ni à publier d’annonce par voie de presse.
Mission et obligations de l’agent immobilier
Le rôle de l’agent immobilier est d’amener les futurs cocontractants à se rencontrer, négocier les termes de la vente, et les accompagner jusqu’à la réalisation de celle-ci.
Comme le notaire, c’est un professionnel tenu d’une obligation de conseil qui implique la vérification des documents obligatoires.
Pour percevoir ses honoraires, il ne suffit pas que l’agent immobilier apporte son aide dans la négociation, il faut que son intervention conduise à l’accord des parties sur la vente du bien.
La rémunération n’est donc pas due au professionnel qui a simplement fait visiter le bien à l’acquéreur, sans être parvenu lui-même à en négocier le prix.
La mission du mandataire dans le cadre d’un mandat de recherche se différencie du mandat de vente quant au service proposé : l’entremise des parties est consécutive à une phase de recherche, au terme de laquelle l’agent immobilier doit proposer à son client des biens susceptibles de l’intéresser.
Important ! Sans acte écrit, l’agent immobilier n’a droit à aucune rémunération.
Et si par exemple l’acquéreur refuse d’acheter sans raison valable ?
La solution n’est pas claire et dépend des circonstances du dossier…!
Avec l’appui des textes et de la jurisprudence, le notaire recherchera si l’agent immobilier peut prétendre à une rémunération mais seul le juge pourra trancher définitivement cette question.
Attention ! Il est conseillé à l’agent immobilier de prévoir que sa rémunération sera due en cas d’acquisition du bien par la mairie dans le cadre d’un droit de préemption.
