Si vous êtes un investisseur en quête de rentabilité ou un jeune entrepreneur qui démarre son activité, pour éviter de s’engager sur une trop longue durée avec un bail commercial, l’étude Regairaz vous proposera la conclusion d’un « bail dérogatoire » (d’une durée maximale de trois ans) qui permettra de « voir venir ».

N’oublions pas que le statut des baux commerciaux est d’ordre public, c’est-à-dire impératif si ses conditions d’application sont réunies (article L. 145-1 du Code de commerce).

Les points de contrôle par l’office seront les suivants :

– Application (ou non) du statut des baux commerciaux ;

– Intention des parties d’établir un bail commercial ;

– Absence d’obstacles à la conclusion d’un bail commercial ;

– Capacité et pouvoir du bailleur ;

– Capacité et pouvoir du locataire ;

– État de l’immeuble, servitudes, urbanisme ;

– Désignation des locaux, activité autorisée ;

– Conditions financières du bail, montant et modalités de révision du loyer ; versement éventuel d’un pas-de-porte ;

– Clauses du bail (réparations, charges locatives, cession, sous-location).

 

Si l’on souhaite débuter son activité de chez soi, il est permis, sous certaines conditions d’exercer une activité commerciale dans partie de locaux loués à usage d’habitation. Dans tous les cas, il faut qu’aucune stipulation contractuelle prévue dans le bail ou le règlement de copropriété ne s’y oppose.

Bail commercial ou non ? Pour savoir si le bail est soumis statut des baux commerciaux, le notaire rédacteur du bail doit se poser diverses questions :

– Quelle est la nature de l’activité que doit exercer le locataire ?

– Quel est l’objet de la location ? S’agit-il de locaux principaux ou accessoires ?

– Le locataire sera-t-il titulaire d’un véritable fonds ? Ce fonds lui appartiendra-t-il ?

Selon la réponse apportée à ces questions, il sera établi un bail commercial, professionnel ou « de droit commun », c’est-à-dire régi par le Code civil.

Important : en cas de bail professionnel (professions libérales par exemple), il sera possible de la soumettre totalement au statut des baux commerciaux si cela correspond au besoin des parties. Bien entendu, le notaire vous apportera précisions et conseils avant de vous décider.

Certaines locations échappent au statut des baux commerciaux :

– les locations saisonnières ;

– les baux emphytéotiques ;

– les locations de locaux ou d’immeubles accessoires à l’exploitation d’un fonds quand leur privation n’est pas de nature à compromettre l’exploitation de ce fonds ou lorsqu’ils n’appartiennent pas au propriétaire du local de l’immeuble où est situé l’établissement principal (C. com., art. L. 145-1, I, 1°) ;

– les locations de terrains nus non destinés à l’édification de bâtiments ;

– lorsque l’exploitant n’a pas de clientèle propre (par exemple dans le cas de location d’un emplacement ou d’un « rayon » au sein d’un centre commercial, lorsque le locataire ne bénéficie pas d’un emplacement stable et permanent.

Attention : Lorsque les locaux sont matériellement divisibles, il n’est pas impossible de conclure deux baux séparés l’un à usage commercial, l’autre à usage d’habitation. Mais cette solution n’est pas nécessairement opportune.

Diagnostics à prévoir :

– Diagnostic de performance énergétique ;

– Plomb et amiante vivement recommandés ;

– Pollution des sols ;

– Diagnostic-radon : l’ordonnance n° 2016-128 du 10 février 2016 a instauré l’obligation d’informer les locataires de biens immobiliers situés dans des zones à potentiel radon de l’existence du risque d’exposition à ce gaz radioactif. Cette obligation, codifiée à l’article L. 125-5, I du Code de l’environnement doit entrer en vigueur à une date fixée par décret en Conseil d’état et au plus tard le 1er juillet 2017.

L’immeuble doit également être conforme aux normes réglementaires : fréquemment, le locataire découvre en entrant dans les lieux, c’est-à-dire trop tard, que l’immeuble ne répond pas aux exigences légales, notamment, en matière de réglementation de l’hygiène ou de la sécurité, ou encore d’accessibilité aux personnes handicapées. Il peut ainsi se produire qu’à la suite d’un contrôle de l’Administration, des travaux importants soient prescrits, par exemple pour mettre l’immeuble en conformité avec les règles de sécurité concernant les établissements recevant du public, pour refaire l’installation électrique non conforme aux normes, etc.

Le notaire joue ici un rôle crucial car en soulevant les problèmes en amont, il vous proposera les clauses appropriées pour définir clairement les obligations du bailleur et du locataire en la matière.

Pour la rédaction du bail, prévoir :

– Les documents relatifs à l’état-civil des parties,

– le titre de propriété du bailleur ;

– le cahier des charges si l’immeuble loué est situé dans un lotissement ; le règlement de copropriété, avec ses modificatifs éventuels, s’il est soumis à la loi du 10 juillet 1965  ; le cahier des charges de la division en volumes ;

– le carnet d’entretien ou dossier de diagnostic technique de l’immeuble, s’il s’agit d’un immeuble en copropriété ;

– les diagnostics immobiliers auxquels il a été procédé ;

– le ou les rapports de la commission de sécurité ;

– le dossier d’intervention ultérieure sur l’ouvrage s’il en existe, etc.

Attention : Lorsqu’une hypothèque a été consentie sur l’immeuble, il y a lieu de s’assurer, en se reportant au titre constitutif, que la conclusion d’un bail commercial, qui est susceptible de diminuer la valeur du gage, est autorisée.

Cautionnement : Le cautionnement que le bailleur peut éventuellement exiger n’est pas soumis comme en matière de baux d’habitation, à une réglementation spécifique. Il obéit aux règles de droit commun.

Dépôt de garantie : Il est d’usage de réclamer au locataire le versement d’un dépôt de garantie, mais cette pratique n’a rien d’obligatoire.

Le montant de ce dépôt de garantie peut être librement fixé par les parties, en l’absence de dispositions légales. Toutefois si ce montant est supérieur au prix de plus de deux termes de loyer, l’article L. 145-40 du Code de commerce, qui est d’ordre public, énonce qu’il porte intérêt au profit du locataire au taux pratiqué par la Banque de France pour les avances sur titres.

 

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